北极星移民提醒：买一套成交价3000万港元的香港住宅，不等于已经完成3000万港元投资移民。住宅能否纳入计划、可以计入多少，以及全套投资安排是否达标，必须分别判断。对同时有居住需求的家庭，先做好额度测算，再签购房文件，可以避免后续资金预算不足。
三个数字，分别解决三个问题
按官方现行说明，适用2025年9月17日起有关安排的住宅投资，单一物业成交价门槛为3000万港元；房地产合计可计入额度上限为1500万港元，其中住宅部分的上限仍为1000万港元。不能把住宅成交价门槛、房地产总上限及住宅子上限混为一谈。
举一个单纯说明额度的假设：某申请人全款购买一套符合要求、成交价3000万港元的住宅，即使不存在按揭，住宅部分也不能直接按3000万港元计入。其他所需获许投资和计划投资组合仍要另行安排。实际计算须依据个案及适用规则核实。
图：新资本投资者入境计划官方网站。
有按揭，不能用房价代替自己的投入
官方允许按规定以房地产作抵押申请按揭或转按，但计入的是申请人在物业中的资本净额，并受相关上限约束。税费、佣金等交易支出，也不能因为与买房有关，就一律视为获许投资。
建议在预算表内分别列明房价、自有资金、贷款、交易费用、可计入金额，以及仍需配置的其他投资。自住改善是家庭收益，是否满足身份投资规则则要看另一套计算。
楼花可以看，付款和交付风险不能忽略
计划规则包括符合要求的楼花，但并非付出订金就意味着整项投资已经完成。应先核对付款安排、产权、完成日期的认定、是否有融资或其他负担，以及投资审查期限能否衔接。
对于长付款期或交付时间较后的项目，建议把合同支付节点与申请日程并排核对，并评估如果交易延误、融资变化或无法如期完成，家庭还能否按计划准备其他投资。不要只凭“项目可做移民”的推介作决定。
买房日期会影响适用口径
官方同时保留了较早购入完成日期对应的规则。判断时要看自己的购买完成日期及具体条件，不能把后来公布的放宽，一律倒推适用于所有旧交易。签约日、付订日与完成日期也不应随意互换。
如果已经签约或持有旧物业，先把相关合同、付款及登记资料交给专业人士核对，再判断能否纳入，而不是重新包装日期。
从家庭住房需求出发，而不是为了“凑投资”买房
可先比较未来是否实际居住、子女上学路线、现金占用与其他资产配置，再判断购房是否合适。身份规划可以与居住安排结合，但不能把身份审批当作房产保值或回报保证。
北极星移民拥有香港投资移民历史成功案例200组以上，可协助家庭在申请前梳理购房与投资要求之间的衔接；依托三只小象教育资源，也可把择校、居住区域与身份时间表放在一起讨论。审查材料与家庭使用价值都清楚后，再决定是否买、何时买。
