办香港投资移民（新CIES）最容易被搞混的一件事，是3000万净资产和3000万投资额根本不是同一笔账。前者查"你有多少身家"，后者限定"钱能投到哪里"。净资产审查过了，只说明拿到入场券；真正决定能不能批的，是能不能把3000万真金白银投进官方清单。这两个口径分不清，方案从第一页就会跑偏。
一、两套账：一套查身家，一套管投向
净资产侧写在《计划规则》第2.1(c)条：申请人在提出净资产审查申请前连续6个月整段期间，须一直绝对实益拥有市值不少于3000万港元的净资产或净权益（或等值外币），与家人联名的资产按实益归属申请人的份额计算。
投资侧由三条拼成：第3.1条规定最低投资3000万港元；第5.1条规定其中至少2700万港元须投在获许金融资产及／或第5.2条所指的香港房地产；第5.3条另要求把300万港元放入由香港投资管理有限公司设立和监督的CIES指定投资组合（CIES IP）。
完整算式是：3000万＝至少2700万获许金融资产／香港房地产＋300万指定组合。净资产侧看身家厚度，投资侧看投向合规。
二、净资产侧：内地房产、公司股权、境外资产怎么报
规则没有限定"净资产必须是什么"
第2.1(c)条只提两件事：绝对实益拥有，市值达到门槛。它没把净资产限定为某一类资产。身家压在内地房产、公司股权里的客户，净资产审查本身能过——前提是权属清楚、价值可证、负债扣干净。
非公开交易的资产，必须配估值报告
第4.4条写得直接：不在公开交易所交易的资产，只有在资产证明附有估值报告、且该报告被香港执业会计师接受并纳入履行规定文件时，才可用于净资产审查。脚注6列明报告通常要有什么：估值日期、资产关键信息、估值基础与方法、可比标的近期成交数据、相关照片，以及估值师资质与经验。
规则原文来源：香港投资推广署新资本投资者入境计划办公室《Rules for the New Capital Investment Entrant Scheme》第4.4条（Assessment of Net Asset Requirement，第16页）
境外房产，多两样东西
官方FAQ补充：房产登记在香港以外，须提供该国家或地区就这套房产签发的最新官方文件，加上本人对应身份文件，证明当前业权；另建议附可比地段的市场报价或成交截图，标明可比标的在物业周边。
联名只认家人的份额
2025年3月1日起，与家庭成员联名的净资产，实益归属申请人的部分可计入，官方对"家庭成员"有明确范围。反向一条更要注意：与朋友、商业伙伴等其他人的联名资产不予接受。合伙买的物业、和朋友共持的公司股权，不能拿来凑数。
文件语言有硬要求
第4.1条规定，非中文或英文文件须附由宣誓译员、法庭译员、认可公共译员、认证译员、专家译员或官方译员核证为真实译本的中文或英文译本。内地房产证、股权协议、完税凭证都属这一类。
三、投资侧：清单之外的钱，一分都不算
第5.1条的门槛是2700万港元，投向限于获许金融资产与香港房地产。这条最容易被误读成"3000万随便配"，实际是"2700万只能在清单里挑"。
规则原文来源：香港投资推广署新资本投资者入境计划办公室《Rules for the New Capital Investment Entrant Scheme》第5.1条（Permissible Investment Assets，第19页）
2700万清单里有什么
港交所上市、以港元或人民币交易的股票；港交所上市债券，以及由香港特区政府、外汇基金、按揭证券公司、港铁、机管局等政府机构发行或全额担保的港元／人民币债券；认可机构发行、买入时剩余期限不少于12个月的存款证，上限300万港元且须在原则批准后买入；证监会认可的集体投资计划；按规定注册的有限合伙基金权益（私募部分合计上限1000万港元）；香港房地产。
房地产的三道额度
第5.2条单独框住房地产：计入投资额的总额上限1500万港元，其中住宅上限1000万港元（2025年9月17日前完成交易的，总额上限仍为1000万）；住宅必须是一套，成交价不低于3000万港元（2025年9月17日前完成交易的门槛仍是5000万），完成日须在2024年10月16日或之后。排除清单也别忽略：非法占用土地，以及船屋、拖车、房车、违建、阁楼都不算。
三条硬边界
只认香港房地产：内地与海外的房子在投资侧一律不能计入，只能在净资产侧证明身家。
存量资产不计入：第3.1条明确，计划推出日之前取得的资产不能计入最低投资门槛。"我十年前买的香港房子现在涨到4000万"，在投资侧不成立。
公司股权不能直接投：股权本身不是获许投资资产；要走公司架构，只能按第1.12条设香港全资控股公司持有获许资产，且须满足成立地、全资拥有、仅用于持有交易获许资产、家办管理与资产规模等条件。
四、三种典型资产结构，实际怎么打
场景A：身家主要在内地房产
净资产侧没问题：估值报告、权属文件与认证译本、扣掉按揭负债，3000万门槛通常能过。但投资侧必须另筹3000万现金。这类客户真正要算的不是"我有没有3000万"，而是"手上能动的境外现金有多少"。
场景B：钱压在公司和股权里
净资产侧，非上市股权要估值、要证明绝对实益与可支配性、要扣公司负债；若在信托或代持结构里，权属链条得一层层拆开。投资侧则是另一回事：股权不能直接计入，除非搭起第1.12条架构且持有清单内资产。很多人以为"公司有钱就等于我有钱"，两套账都不这么认。
场景C：已有境外金融资产
最顺的一类，也別高兴太早。逐笔核对三件事：是否属于获许清单；是否在指定账户内交易（2026年11月1日或之后提交净资产审查的个案，金融资产须符合指定账户交易要求）；取得时点是否在计划推出日之后。
五、四条流传很广的说法
"净资产够3000万就能办"——净资产审查只是四阶段的第一步，投资侧还有2700万＋300万的合规要求，资产须在清单内、在计划推出后取得。
"内地的房子可以算进3000万投资额"——第5.2条限定的房地产是香港房地产，还有1500万／1000万额度上限。内地房产只能用于净资产证明。
"期房一律不能计入"——不准确。第5.2(a)条明确非住宅房地产包含未完工物业（写字楼、商业铺位、零售、工厂）；住宅也包含未完工物业，但要满足单套成交价3000万港元以上、完成日在2024年10月16日之后。
"300万指定组合可以不投"——第5.3条要求每名申请人必须把300万港元放入CIES IP。这笔钱有锁定期，官方也写明资本保全与分红均无保证。
六、四类踩坑
坑1：资金溯源做在6个月之外
净资产要的是申请前连续6个月整段期间一直达标，不是某一天凑够。临时归集、从亲友账户短借、完税凭证缺失、股权与跨境权属链条断档，都会退回。还有时效：会计师履行规定文件的签发日与申请提交日相隔不得超过14个公历日，超期一般要重出。
坑2：资产合规判断失误
把非清单资产当获许资产；在非指定账户买入金融资产；用存量资产凑门槛；以为地产可无限计入而忽略1500万／1000万上限。
坑3：年审与续签材料没留痕
获批后每年要做周年申报与投资组合维护，交易转换、估值、账户流水都要对得上。续签前须先向新CIES办公室核实投资管理规定，且不早于逗留期限届满前3个月启动；临期补材料很容易卡在窗口上。
坑4：把原则批准当正式批准
原则上批准只允许以访客身份在港完成投资，不等于正式居留批准；180天窗口、文件有效期、先获批后投资的节奏必须对齐。持高才、优才、专才身份转投CIES的，还要先核对原签证剩余期限，避免身份空档。
七、北极星移民的做法
这类个案我们通常先做一张两套账对照表：左侧列清净资产侧能报什么、权属与估值文件是否齐、负债扣完还剩多少；右侧列清2700万打算买什么、300万指定组合怎么安排、有多少现金真正可动用。
北极星移民自2013年成立、运营13年，服务家庭20000+，是广东省因私出入境移民协会5A级诚信企业、美国IIUSA正式会员，业务覆盖11个国家及地区。CIES方向更擅长处理资产结构复杂的情形——股权、跨境资产、信托类权益的实益认定与估值衔接，2700万获许资产与300万指定组合的合规配置和账户路径一次核对，再对接香港执业会计师与合资格金融中介做文件预审。
审批权在新CIES办公室与入境处，中介服务不能替代主管机关审批，我们不对获批结果作保证。能做的是把资格自评、材料预审与资金安排做扎实，让该过的关一次过。
