北极星移民的判断：EB-5 的投资额不是一个价，是三档价——TEA 或基建项目 80 万美元，普通项目 105 万美元，而拟议规则第一次给"高就业区"单独标了价：140 万美元。同一个都市圈，项目落在哪个普查区，可能让你多掏 60 万美元。所以选项目时先问地址，再谈收益，别把地段名气当成价格依据。

一、先说清楚这份文件的性质

本文依据的是 2026 年 7 月 2 日刊登的拟议规则。公众评议期已于 2026 年 8 月 31 日结束，最终规则截至发稿尚未发布。

下面提到的 140 万美元、"高就业区"定义、以及各档的自动调整机制，都是拟议条文。按拟议 204.407(b)(3) 的写法，这一档适用于"最终规则在《联邦公报》公布后 60 天起递交的申请"——也就是说，它现在还不适用，但方向已经摆上台面。

二、三档价格，一张表看明白

拟议 8 CFR 204.407(b) 把投资额分三段写进条文，逻辑很清楚：标准额是基准，TEA 与基建项目打七五折，高就业区加价三成三。

数据来源：拟议 8 CFR 204.407(b)(1)–(3)、INA §203(b)(5)(C)(i)–(iv)；91 FR 40676（2026-07-02），第 40703、40781 页。2027 年调整后的具体数额以联邦公报公布为准，官方尚未公布。

数据来源：Federal Register Vol. 91, No. 126（2026-07-02），91 FR 40676，第 40781 页

三、"高就业区"是怎么算出来的

这不是新造的概念。INA §203(b)(5)(C)(iv) 早就允许 DHS 在"高就业区"设定更高的投资额，上限是标准额的三倍。只是过去二十多年，DHS 从未真正给这一档定过价，市场上也就默认只有"105 万"和"80 万"两个数字。

拟议规则把口子收紧了，也把价格标出来了。高就业区要同时满足三个条件：

第一，在都市统计区（MSA）内。乡村地区不在这个范畴。

第二，不属于 TEA。已经按高失业率或乡村拿到 TEA 资格的区域，不适用这一档。

第三，项目主要经营所在普查区的失业率足够低。拟议 204.401 的表述是：全国平均失业率至少是该区失业率的 150%。换个算法，这个普查区的失业率不能超过全国平均的三分之二。

还有一条容易被忽略：只算项目主要经营所在的那几个普查区，不并入相邻普查区。DHS 在 preamble 里明确说了，把相邻区并进来只会让本已就业充分的区域拿到更低门槛，与计划初衷相反——所以这条路被堵上了。

四、TEA 这一档，也没以前好拿

拟议 204.402 对高失业率 TEA 的口径写得更细：以项目主要经营所在普查区的加权平均失业率为准，须达到全国平均的 150%；如果单独不够，可以并入直接相邻的普查区，但合并后整个区域的加权平均仍要达到 150%。

乡村区的定义也重述了一遍：不在任何 MSA 内，且不在人口 2 万以上城市或镇的外边界内。两个条件都要满足。

这几条合起来意味着什么？过去那种"把几个普查区凑一凑、把失业率算下来"的做法，空间在收窄。项目地址不再是一个物流概念，而是一个定价概念。

五、2027 年 1 月 1 日之后，三档怎么联动

三档不是各调各的，而是以标准额为轴心联动：TEA 永远等于标准额的 75%，高就业区永远等于标准额的 133%。

标准额本身按 CPI-U 调整，起算点是 2022 年 1 月，向下取整到 5 万美元。所以 2027 年 1 月 1 日那天，三档会一起变，具体数字要等联邦公报公布，官方暂未明确。这也是为什么"赶在 2027 年前递件"这句话本身不够——你得先知道自己的项目落在哪一档。

顺带说一句优先日。拟议 204.406 把规则写得很明确：优先日是完整签署的申请按规定正确递交之日；一个人有多份 EB-5 申请时，取最早的那个合格优先日；待审或已批准的申请依 204.410 修正时，原优先日继续有效；优先日不能转让给别人。对排期中的家庭来说，这一条比投资额更值得盯住。

六、辟谣三条

说法一："80 万美元哪个项目都能用。"

不成立。80 万只对应 TEA 或基建项目，而且 TEA 要按普查区口径认定。落在高就业区的项目，拟议价格是 140 万。

说法二："高就业区下个月就涨到 140 万。"

目前还是拟议。条文写的是最终规则公布后 60 天起适用，最终规则没出，这个日期就不存在。任何"确切生效日"的说法都缺依据。

说法三："看城市大小就知道贵不贵。"

定价看的是项目所在普查区的失业率，不是城市名气。同一个都市圈里，隔几条街的两个项目，可能一个 80 万、一个 140 万。

七、踩坑：四件事现在就能核

坑一：资金溯源按 80 万的规模准备，项目却落在 140 万那一档。多出来的 60 万美元同样要说明合法来源，赠与、抵押、经营所得的证据链要重新搭。资金方案最好在定项目之前就做，而不是签完合同再补。

坑二：期房项目地址没定，TEA 认定就是悬的。项目公司注册地、实际经营地、建设地可能不在同一个普查区。认定看的是"主要经营"所在地，这一点要在项目文件里写清楚，不能靠口头承诺。

坑三：把年审当形式，忽略了经营地信息。区域中心的年度报表要反映项目经营情况，地址、经营状态有变动而不申报，将来核对时说不清，影响的不只是项目方。

坑四：把 2027 年当成唯一窗口。2027 年 1 月 1 日是 CPI 联动调整的节点，按递件日计算，不是签约日、也不是汇款日。而高就业区这一档的生效节点是"最终规则后 60 天"，两个时间轴完全不同，别混着算。

八、Q&A

Q：TEA 由谁认定？我能自己查吗？

A：由 USCIS 按拟议 204.402 的口径认定，依据的是普查区失业率数据。投资人可以自己做的，是拿到项目地址后核对所属普查区、核对当地失业率与全国平均的比值——这是尽调里最基础的一步。

Q：同一个项目，会不会有人按 80 万、有人按 105 万？

A：不会按人区分，按项目和递件时点区分。同一项目在同一时点递交，适用同一档金额。差别来自项目所在区域资格，以及你递交的日期落在哪个调整节点。

Q：如果高就业区最终真的落地，已经递交的人受影响吗？

A：拟议条文对金额的适用写的是"递交日"口径，已按要求递交的申请按当时金额审。具体以最终规则为准，官方暂未明确该条款的溯及表述。

北极星移民在做尽调时，会把项目地址落到普查区一级去核，再去看区域中心的履约记录、开发商的财务流动性、就业模型有没有第三方审计、抵押物足值率、退出路径文件、销售去化率是否真实——六项都过，才进候选池。合作项目 I-956F 获批率 100%，只跟长期履约透明的头部区域中心合作。签约前把全部费用列进合同，管理费、律师费、发行费各是多少，写清楚，后面就不会有"怎么又多了一笔"的争议。